Picture your Future. Save for it by earning 1.5% on a 1-year Term Deposit Account! Learn more.

Vastgoedfondsen kloppen vastgoedaandelen op lange termijn

Bron: De Tijd 22/03/19

Belgen hebben niet alleen een fysieke baksteen in de maag, ook de papieren variant mag er wezen. Veel Belgen passen voor de rompslomp die gepaard gaat met de verhuur van vastgoed en kiezen voor een onrechtstreekse investering. Bovendien is een indirecte vastgoedbelegging voor meer mensen weggelegd. Vanaf enkele honderden euro’s kunt u eraan beginnen en krijgt u bovendien toegang tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille, in plaats van één enkel pand. ‘Zelfs al is het geïnvesteerde bedrag klein, de diversificatie kan bijzonder groot zijn’, zegt Steven Lermytte, de beheerder van de KBC-vastgoedfondsen.

Daarnaast ontloopt u de hoge instapkosten van een directe vastgoedbelegging (registratierechten en notariskosten). In ruil zijn er de beheerskosten, of de prijs die u iemand anders betaalt om het vastgoed te managen. Bij de fondsen die we in de tabel weergeven, bedragen de jaarlijkse lopende kosten gemiddeld 1,7 procent. De rendementen houden daar rekening mee. Daarnaast zijn er meestal ook instapkosten.

Indirect in vastgoed beleggen

We kunnen de indirecte beleggingen in vastgoed onderverdelen in drie categorieën. In de jaren 60 doken de eerste vastgoedcertificaten op. Wie erop inschreef, ontving elk jaar een stukje huur van een bepaald gebouw. Na 15 à 25 jaar wordt het gebouw verkocht en krijgt de certificaathouder de verkoopopbrengst na kosten en belastingen.

 

quote-1-vastegoed

Vandaag noteren zo’n tien vastgoedcertificaten op de Brusselse beurs. De markt dooft langzaam uit. KBC bracht het jongste certificaat in 2016 uit: Immo Mechelen City. De beurskoers zakte sindsdien van 1.000 naar 720 euro. Immo Mechelen City illustreert het probleem van vastgoedcertificaten, zeker van de certificaten die betrekking hebben op een kantoorgebouw. Gedurende enkele jaren is er mogelijk een mooie coupon, maar de begininleg is allesbehalve waardevast. Het voorbije jaar is bijvoorbeeld Genk Logistics gecrasht nadat de enige huurder de twee industriepanden verliet. Alleen de certificaten die betrekking hadden op winkelvastgoed (shoppingcentra en baanwinkels) zijn succesvol gebleken.

Een tweede categorie vastgoedbeleggingen zijn de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, kortweg gvv’s. Die ontstonden halfweg de jaren 90, toen nog onder de naam vastgoedbevak. Gvv’s beleggen in tientallen gebouwen en worden geleid door vastgoedspecialisten, niet door bankiers. Die specialisten hebben zich in de loop van de jaren dynamisch getoond. Toen Cofinimmo minder brood zag in kantoren, heroriënteerde het zich naar zorgvastgoed. Leasinvest Real Estate boomt omdat het koos voor de florerende kantoormarkt in het Groothertogdom Luxemburg. En WDP en Montea pikten een graantje mee van de e-commercetrein in Nederland.

Toch zijn ook bij de gvv’s mislukkingen niet uitgesloten, getuige de instorting van Qrf City Retail vorig jaar. ‘Tussen de beste en de slechtste performance lag in 2018 70 procent. U kunt zich dus beter niet vergissen’, zegt Gregory Swolfs van Capfi Delen Asset Management.

Tot de derde categorie behoort het vastgoedbeleggingsfonds. Dat zijn fondsen die op hun beurt in gvv’s, vastgoedcertificaten, maar ook in buitenlandse vastgoedaandelen beleggen.

De vastgoedbeleggingsfondsen hebben de voorbije jaren mooie jaarrendementen neergezet (zie tabel). Op tien jaar staat er een jaarrendement van 13,1 procent op het bord. Ter vergelijking: de EPRA Belgium Netto Return Index – die de belangrijkste gvv’s samenbalt – behaalt op tien jaar een jaarlijks rendement van 10,3 procent.

selectie-vastgoedbeleggingsfondsen

Forse premies van e-commerce

Waarom zou u in een fonds beleggen in plaats van in een gvv, of in een verzameling van gvv’s? ‘Een vastgoedfonds biedt een veel ruimere diversificatie, zowel geografisch als sectorieel, dan een groep gvv’s. Dat beperkt het risico’, legt Pascale Nachtergaele uit, de cobeheerder van Nagelmackers European Real Estate. Dat fonds werd pas in juni 2017 opgericht en behaalt sinds de lancering een rendement van 14,2 procent. ‘We beleggen voor 20 procent in Belgische vastgoedeffecten. Met WDP, Montea, VGP, Cofinimmo, Aedifica en Care Property Invest spelen we in op de opmars van e-commerce en de vergrijzing’, zegt Nachtergaele. Logistiek en zorgvastgoed zijn vandaag samen goed voor 30 procent van de portefeuille.

quote-2-vastgoedbeleggingsfondsen

Het voordeel van een fonds is dat je een dynamische opvolging hebt van je onderliggende beleggingen’, zegt Gregory Swolfs van Capfi Delen AM. ‘Je kan meegaan in het e-commerceverhaal, maar hoe zit het met de forse premies tegenover de intrinsieke waarde? Is zorgvastgoed nog interessant, of zijn de rendementen te klein geworden. Wanneer pas je de portefeuille aan en hoe?’, illustreert Swolfs de lastige beslissingen die een belegger in vastgoed moet maken.

Wie graag in vastgoed investeert, maar lak heeft aan jaarlijkse dividenden, kan kiezen voor een kapitalisatiefonds, een fonds dat geen dividenden uitkeert.

Strategie

De vastgoedbeleggingsfondsen kunnen we onderverdelen volgens geografische focus. KBC Select Immo Belgium en C+F Immo Rente zijn erg Belgisch georiënteerd. ‘C+F Immo Rente is gestart in 2002 met als objectief de belegger een investering te bieden die lijkt op vastgoed, namelijk het opstrijken van huurinkomsten en misschien een stukje meerwaarde, maar zonder de administratieve rompslomp die gepaard gaat met fysiek vastgoed. De portefeuille werd dus gevuld met de toenmalige vastgoedbevaks en vastgoedcertificaten. De selectie hield altijd rekening met een schuldgraad die gemiddeld (veel) lager ligt dan de markt’, licht Swolfs toe.

Dat laatste aspect heeft de voorbije vijf jaar gewogen op het rendement. ‘Onze bedrijven hebben minder schulden. Dat betekent dat ze relatief minder profiteerden van nieuwe uitgiftes van obligaties. Wij kozen hier voor veiligheid. In tijden dat alles goed gaat, leidt dat tot een mindere prestatie, maar als de markten er slecht aan toe zijn, ben je geruster. En dat terwijl je rendement toch erg bevredigend is’, besluit Swolfs.

‘KBC Select Immo Belgium Plus is defensiever van aard dan de fondsen die in internationaal vastgoed beleggen’, zegt Lermytte. ‘Dat heeft voornamelijk te maken met een aantal grote Belgische gvv’s waarvan de groei lager lag dan gemiddeld. De grote groeiopportuniteiten zijn niet meteen in België te vinden, al zijn er uitzonderingen. Daarom zien we steeds meer Belgische groepen zoals WDP, Aedifica, Cofinimmo en Retail Estates groei zoeken in het buitenland’, zegt Lermytte.

Veel andere fondsen beleggen in de eurozone of in heel Europa. In dat laatste geval komt er een flinke brok Brits vastgoed bij en kunnen de rendementen beïnvloed worden door ontwikkelingen in verband met de brexit. ‘In februari realiseerde het Europese fonds een rendement van 3,86 procent, en slikte het eurozonefonds een verlies van 2,56 procent’, illustreert Olivier Hertoghe, die al bijna 20 jaar de vastgoedfondsen van Degroof Petercam AM (co-)beheert.

KBC Select Immo World heeft de breedste focus: de helft wordt geïnvesteerd in de VS, de andere helft wordt verspreid over Europa en Azië. Vooral het jaarrendement valt op: 17,8 procent. ‘We profiteerden in de VS van de groei in enkele specifieke segmenten zoals communicatietorens en datacenters. Ook het Aziatische deel van de portefeuille deed het goed, vooral dan de projectontwikkelaars’, zegt Lermytte.

Ook op tien jaar staat het KBC-fonds bovenaan met een jaarlijks rendement van afgerond 16 procent. ‘Het fonds heeft de voorbije jaren sterk kunnen profiteren van het beste van twee werelden. Enerzijds kon het genieten van de daling van de rente en anderzijds van een verbetering in de wereldeconomie’, besluit Lermytte.

Dit artikel werd gereproduceerd met de toestemming van de uitgever, alle rechten voorbehouden.

Selectie vastgoedfondsen bij MeDirect

Bij MeDirect bieden we een wereldwijde selectie van meer dan 500 fondsen*. Daartussen vindt u ook verschillende vastgoedfondsen, waaronder twee van de bovenvermelde (zowel de distributievariant als de kapitalisatievariant):

Via de fondsenzoeker kunt u de volledige lijst vastgoedfondsen opvragen door deze categorie te selecteren bij ‘Uitgebreid zoeken’.

*Fonds is de populaire naam voor ICB (Instelling voor Collectieve Belegging). Een ICB is een instelling die het ingebrachte geld van verschillende beleggers samenbrengt en investeert in diverse beleggingsmogelijkheden, zoals aandelen, obligaties, cash enz. met risicospreiding als gevolg. U moet de KIID en prospectus lezen en beoordelen voordat u overgaat tot een belegging. De KIID geeft de doelstellingen, het beleggingsbeleid, risico’s en voordelen, kosten en prestaties uit het verleden van het fonds.

Share on facebook
Share on linkedin
Share on facebook
Share on linkedin
Beleggen

‘Megatrends doorstaan de waan van de dag’

Bron: MeDirect Bedrijven met innovatieve oplossingen voor de structurele uitdagingen van de toekomst zullen op de lange termijn een bovengemiddelde groei, omzet en winst realiseren.

Alle nieuwsartikels

Alles wat je al wilde weten over ETF’s

Bron: Gilles Coens, beleggingsexpert bij MeDirect Aandelen, obligaties en beleggingsfondsen zijn beleggingsproducten die we allemaal kennen. ETF’s zijn misschien iets minder bekend. Toch wordt dit