Bron: De Tijd 22/03/19

Belgen hebben niet alleen een fysieke baksteen in de maag, ook de papieren variant mag er wezen. Veel Belgen passen voor de rompslomp die gepaard gaat met de verhuur van vastgoed en kiezen voor een onrechtstreekse investering. Bovendien is een indirecte vastgoedbelegging voor meer mensen weggelegd. Vanaf enkele honderden euro’s kunt u eraan beginnen en krijgt u bovendien toegang tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille, in plaats van één enkel pand. ‘Zelfs al is het geïnvesteerde bedrag klein, de diversificatie kan bijzonder groot zijn’, zegt Steven Lermytte, de beheerder van de KBC-vastgoedfondsen.

Daarnaast ontloopt u de hoge instapkosten van een directe vastgoedbelegging (registratierechten en notariskosten). In ruil zijn er de beheerskosten, of de prijs die u iemand anders betaalt om het vastgoed te managen. Bij de fondsen die we in de tabel weergeven, bedragen de jaarlijkse lopende kosten gemiddeld 1,7 procent. De rendementen houden daar rekening mee. Daarnaast zijn er meestal ook instapkosten.

Indirect in vastgoed beleggen

We kunnen de indirecte beleggingen in vastgoed onderverdelen in drie categorieën. In de jaren 60 doken de eerste vastgoedcertificaten op. Wie erop inschreef, ontving elk jaar een stukje huur van een bepaald gebouw. Na 15 à 25 jaar wordt het gebouw verkocht en krijgt de certificaathouder de verkoopopbrengst na kosten en belastingen.

Vandaag noteren zo’n tien vastgoedcertificaten op de Brusselse beurs. De markt dooft langzaam uit. KBC bracht het jongste certificaat in 2016 uit: Immo Mechelen City. De beurskoers zakte sindsdien van 1.000 naar 720 euro. Immo Mechelen City illustreert het probleem van vastgoedcertificaten, zeker van de certificaten die betrekking hebben op een kantoorgebouw. Gedurende enkele jaren is er mogelijk een mooie coupon, maar de begininleg is allesbehalve waardevast. Het voorbije jaar is bijvoorbeeld Genk Logistics gecrasht nadat de enige huurder de twee industriepanden verliet. Alleen de certificaten die betrekking hadden op winkelvastgoed (shoppingcentra en baanwinkels) zijn succesvol gebleken.

Een tweede categorie vastgoedbeleggingen zijn de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, kortweg gvv’s. Die ontstonden halfweg de jaren 90, toen nog onder de naam vastgoedbevak. Gvv’s beleggen in tientallen gebouwen en worden geleid door vastgoedspecialisten, niet door bankiers. Die specialisten hebben zich in de loop van de jaren dynamisch getoond. Toen Cofinimmo minder brood zag in kantoren, heroriënteerde het zich naar zorgvastgoed. Leasinvest Real Estate boomt omdat het koos voor de florerende kantoormarkt in het Groothertogdom Luxemburg. En WDP en Montea pikten een graantje mee van de e-commercetrein in Nederland.

Toch zijn ook bij de gvv’s mislukkingen niet uitgesloten, getuige de instorting van Qrf City Retail vorig jaar. ‘Tussen de beste en de slechtste performance lag in 2018 70 procent. U kunt zich dus beter niet vergissen’, zegt Gregory Swolfs van Capfi Delen Asset Management.

Tot de derde categorie behoort het vastgoedbeleggingsfonds. Dat zijn fondsen die op hun beurt in gvv’s, vastgoedcertificaten, maar ook in buitenlandse vastgoedaandelen beleggen.

De vastgoedbeleggingsfondsen hebben de voorbije jaren mooie jaarrendementen neergezet (zie tabel). Op tien jaar staat er een jaarrendement van 13,1 procent op het bord. Ter vergelijking: de EPRA Belgium Netto Return Index – die de belangrijkste gvv’s samenbalt – behaalt op tien jaar een jaarlijks rendement van 10,3 procent.

Forse premies van e-commerce

Strategie

De vastgoedbeleggingsfondsen kunnen we onderverdelen volgens geografische focus. KBC Select Immo Belgium en C+F Immo Rente zijn erg Belgisch georiënteerd. ‘C+F Immo Rente is gestart in 2002 met als objectief de belegger een investering te bieden die lijkt op vastgoed, namelijk het opstrijken van huurinkomsten en misschien een stukje meerwaarde, maar zonder de administratieve rompslomp die gepaard gaat met fysiek vastgoed. De portefeuille werd dus gevuld met de toenmalige vastgoedbevaks en vastgoedcertificaten. De selectie hield altijd rekening met een schuldgraad die gemiddeld (veel) lager ligt dan de markt’, licht Swolfs toe.

Dat laatste aspect heeft de voorbije vijf jaar gewogen op het rendement. ‘Onze bedrijven hebben minder schulden. Dat betekent dat ze relatief minder profiteerden van nieuwe uitgiftes van obligaties. Wij kozen hier voor veiligheid. In tijden dat alles goed gaat, leidt dat tot een mindere prestatie, maar als de markten er slecht aan toe zijn, ben je geruster. En dat terwijl je rendement toch erg bevredigend is’, besluit Swolfs.

‘KBC Select Immo Belgium Plus is defensiever van aard dan de fondsen die in internationaal vastgoed beleggen’, zegt Lermytte. ‘Dat heeft voornamelijk te maken met een aantal grote Belgische gvv’s waarvan de groei lager lag dan gemiddeld. De grote groeiopportuniteiten zijn niet meteen in België te vinden, al zijn er uitzonderingen. Daarom zien we steeds meer Belgische groepen zoals WDP, Aedifica, Cofinimmo en Retail Estates groei zoeken in het buitenland’, zegt Lermytte.

Veel andere fondsen beleggen in de eurozone of in heel Europa. In dat laatste geval komt er een flinke brok Brits vastgoed bij en kunnen de rendementen beïnvloed worden door ontwikkelingen in verband met de brexit. ‘In februari realiseerde het Europese fonds een rendement van 3,86 procent, en slikte het eurozonefonds een verlies van 2,56 procent’, illustreert Olivier Hertoghe, die al bijna 20 jaar de vastgoedfondsen van Degroof Petercam AM (co-)beheert.

KBC Select Immo World heeft de breedste focus: de helft wordt geïnvesteerd in de VS, de andere helft wordt verspreid over Europa en Azië. Vooral het jaarrendement valt op: 17,8 procent. ‘We profiteerden in de VS van de groei in enkele specifieke segmenten zoals communicatietorens en datacenters. Ook het Aziatische deel van de portefeuille deed het goed, vooral dan de projectontwikkelaars’, zegt Lermytte.

Ook op tien jaar staat het KBC-fonds bovenaan met een jaarlijks rendement van afgerond 16 procent. ‘Het fonds heeft de voorbije jaren sterk kunnen profiteren van het beste van twee werelden. Enerzijds kon het genieten van de daling van de rente en anderzijds van een verbetering in de wereldeconomie’, besluit Lermytte.

Dit artikel werd gereproduceerd met de toestemming van de uitgever, alle rechten voorbehouden.