Waarom zou u in vastgoed investeren?

Onroerend goed is een belegging zoals een ander. Hoe vastgoed als belegging moet geanalyseerd worden, leert u in dit artikel.

Deel het artikel:

Meer dan een noodzaak

De aankoop van een woning gebeurt meestal uit een behoefte, van het vervullen van de nood of wens een eigen woning te bezitten, en niet zozeer uit het perspectief van een investering. Een deel van de bevolking aanziet fysiek vastgoed werkelijk als een pure investering, in de vorm van  opbrengsteigendom. Zo kent vastgoed als beleggingscategorie veel facetten. Institutionele investeerders, bijvoorbeeld, maken een onderscheid tussen kantoren, commerciele ruimtes, hotels, etc. Laat ons daarom de verschillende motieven en manieren om te beleggen in onroerend goed even toelichten.   

Goede redenen

Wie vastgoed als een investering aanziet moet die als dusdanig analyseren: wat zijn de bouwstenen van het verwachte rendement?

  • Relatief stabiele prijs evolutie

    De voorbije 40 jaar steeg de Belgische huizenprijzenindex, samengesteld door ‘Bank for International Settlements’ (BIS), van 13,55 eind 1973 naar 144,88 eind 2013. Dit resulteert in een gemiddelde prijsstijging van circa 6 procent per jaar. Residentieel vastgoed evenaart hiermee de koersprestaties van aandelen en obligaties. Naast een gelijkaardig rendement op lange termijn tekent vastgoed daarentegen op korte termijn wel een minder volatiele prijsevolutie op.  Aangezien beleggers een afkeer hebben voor korte termijn schommelingen, worden ze dus vooral bekoord door het aantrekkelijk risicogewogen rendement van vastgoed.

  • Courante inkomsten

    Wie niet alleen een investering zoekt voor de ‘waardevastheid’, maar ook voor recurrente inkomsten, zit met vastgoed aan het juiste adres. Langs de opbrengstenzijde vinden we mogelijke waardestijgingen en huurinkomsten. Langs de kostenzijde staan allerlei transactie-, onderhouds-, financieringskosten en mogelijke waardedalingen.  De verhuur van residentiële en commerciële panden genereert een inkomstenstroom die zelfs bij stabiele vastgoedprijzen bescherming tegen inflatie biedt, aangezien huurinkomsten regelmatig geïndexeerd worden.

Doorgaans worden kapitaalinvesteringen in onroerend goed met schulden gefinancierd. Als u de rentelasten en andere operationele kosten, zoals voor onderhoud van de gebouwen, aftrekt van de verhuuropbrengsten, dan krijgt u de netto-inkomstenstroom of het rendement van de vastgoedinvestering. Voor een goed gelegen pand mag u rekenen op een jaarlijks rendement van 3 à 4 procent. Dat blijkt toch nog meer dan de actuele gemiddelde couponrente op obligaties of het gemiddelde dividendrendement op aandelen.

Foute redenen

De duurzame prijsstijging van onroerend goed ontstaat vooral dankzij de fundamentele werking van vraag en aanbod. Ongebreideld optimisme zorgt er soms voor dat mensen om de verkeerde motivatie in vastgoed investeren. Dat illustreren we aan de hand van twee voorbeelden.

  • “Huisprijzen gaan enkel omhoog”

    Niet alleen in België maar ook wereldwijd stijgt de vraag naar vastgoed door de toenemende bevolking, terwijl het aanbod aan bebouwbare oppervlakte beperkt is. Hierdoor blijft de langetermijntrend in vastgoedprijzen opwaarts gericht. Toch moet u als investeerders niet onbezonnen instappen. Net zoals op de aandelenmarkt en de obligatiemarkt zijn er op de vastgoedmarkt tijden van overwaardering, stagnaties en openspattende zeepbellen. Het is dan ook belangrijk om rekening te houden met korte termijn schokken binnen de lange termijn trend. Zo creëerde het doorprikken van de vastgoedzeepbel in de Verenigde Staten nieuwe opportuniteiten.

  • Vakantiewoningen:investeren versus genieten

    Ook voor een investering in een tijdelijk verblijf is het noodzakelijk om naar het rendement op lange termijn te kijken en te vergelijken met andere beleggingen (bvb. aandelen). Een vakantiewoning kopen is leuk om te genieten maar niet altijd een goede investering. Wanneer de prijs van uw vakantiewoning zakt dan heb je ook geld verloren. Denk maar aan Spaanse vakantiewoningen die fors daalden in de voorbije jaren. Bovendien brengt zo’n verblijf relatief veel kosten met zich mee, zoals extra onderhoudskosten. Wat het verwachte rendement betreft, moet u dus ook voor een vakantiewoning de vergelijking maken met andere beleggingen op lange termijn. Een vakantiewoning waarvan u geniet maar die niets opbrengt is geen investering maar een (dure) hobby.Wilt u beleggen om maximaal rendement te behalen dan zijn er beter alternatieven.  Met een deel van de opbrengsten kan u dan een vakantiewoning huren...

Hoe kunt u in vastgoed investeren?

Voor de doorsnee particuliere belegger blijkt vastgoed vaak synoniem met tastbare bakstenen.  De aankoop van een eigen woning betekent voor velen hun eerste en enige participatie in vastgoed. Gepaard met een hypothecaire financiering is de aankoop van een gezinswoning immers een fiscaal efficiënte manier van sparen en een van de weinige manieren waarop particulieren kunnen beleggen met een hefboom door schuldfinanciering. 

België heeft daarom een sterke traditie van vastgoedeigendom. Maar vastgoedeigendom impliceert vaak hoge transactiekosten, zoals voor de makelaar, notaris en registratie. Bovendien is onroerend goed illiquide, sterk geconcentreerd (groot bedrag geïnvesteerd in een enkele eigendom) en onderschatten eigenaars meestal de onderhoudskosten.  Wilt u toch een deel van uw vermogen diversifieren door te investeren in vastgoed?  Dan heeft u twee alternatieve investeringsmogelijkheden:

  1. Vastgoedbevaks

    Vastgoedbevaks zijn professionele uitbaters van onroerend goed. Sommige bevaks specialiseren zich bijvoorbeeld in rusthuizen, terwijl andere een meer gediversifieerd vastgoedbeleid voeren. Hun aandelen noteren op de beurs. Om zich te kwalificeren als bevak op de Brusselse beurs moeten vastgoedondernemingen onder meer een schuldgraad van maximaal 65 procent nastreven en minstens 80 procent van hun nettohuurinkomsten als dividend uitkeren aan de aandeelhouders. Die voorwaarden zijn ook aantrekkelijk voor beleggers. Bovendien volgt de beurskoers van de bevak grotendeels de prijsevolutie van het onderliggende patrimonium. Door onder meer de koers te vergelijken met de nettoboekwaarde kunt u oordelen of het aandeel van de bevak goedkoop of duur is.

  2. Vastgoedbeveks

    Vastgoedbeveks zijn klassieke beleggingsfondsen die investeren in vastgoed en vastgoedbeheerders. Deze beleggingsfondsen zijn niet beursgenoteerd en dus niet aan de bijhorende kwalificatievoorwaarden gebonden. Via fondsen kunt u echter meer liquide en vanaf kleine bedragen beleggen in vastgoed. Op die manier wordt ook uw totaal gezinsvermogen minder geconcentreerd in een individuele investering.  Vastgoedbeveks hebben ook een breder investeringsperspectief dan bevaks, die meestal lokaal verankerd zijn. Aan investeerders bieden deze beleggingsfondsen dus de mogelijkheid om met een kleine inleg in te spelen op de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in het buitenland.

Bij MeDirect vindt u een ruim aanbod aan vlot verhandelbarevastgoedbevaksen beleggingsfondsen tegen de beste voorwaarden. Op die manier kunt u wereldwijd investeren in vastgoed.

Verwante Artikelen